„Kupuj! – taniej nie będzie” reaktywacja
Ceny mieszkań zależą od szeregu czynników, ale tym głównym, pełniącym rolę zasadniczego elementu fundamentów mieszkaniówki są krajowe zarobki oraz ich zmiana w czasie. W trakcie pięciolatki boomu z lat 2004-2008 średnia płaca w Polsce wzrosła o 28,5 proc., minimalna o 36,6 proc., natomiast ceny nowych mieszkań wystrzeliły o prawie 150 proc. Tym samym dynamika ich cen przekroczyła dynamikę płac aż pięciokrotnie, co musiało skutkować oderwaniem wyceny od fundamentów rynkowych, katastrofalną nierównowagą popytowo-podażową, a w konsekwencji wyhodowaniem bąbla spekulacyjnego (patrz wykres).
Jak przypomina RynekPierwotny.pl z kolei w trakcie sześciu lat obecnej prosperity (2014-2019) średnia płaca zwyżkowała o 31 proc., minimalna o 34 proc., natomiast średnia stawka za mkw. lokum z pierwszej ręki w 7-miu głównych ośrodkach kraju od dołka z 2014 roku do końca 2019 poszła w górę o dokładnie jedną trzecią (33,3 proc,). W ten sposób od roku 2011, gdy to sytuacja po poprzedniej „super hossie” powróciła do normalności, dynamika cen mieszkań utrzymuje się dokładnie pomiędzy dynamiką płacy średniej a minimalnej (patrz wykres). W powiązaniu z niemal perfekcyjnie utrzymywaną przez deweloperów równowagą popytowo-podażową, trudno tu dostrzec jakiekolwiek symptomy kreowania bańki cenowej, czy też początków odrywania cen od fundamentów.
Jeśli ta korelacja wraz z obowiązującymi proporcjami zostanie utrzymana w czasie, a absolutnie nic na dziś dzień nie wskazuje na to, by miało być inaczej, dość łatwo jest przewidzieć średnią cenę mieszkania deweloperskiego w 2024 roku. Jeżeli wzrost płacy minimalnej ponad dwukrotnie przyspieszy w stosunku do dotychczasowej dynamiki, a w efekcie wyniesie bez mała 80 proc. w latach 2019-2024, musi to skutkować analogicznym impulsem wzrostowym średniej płacy, a następnie także cen mieszkań (wykres linie przerywane). Na tej podstawie można z grubsza oszacować średnią zwyżkę przeciętnej pensji oraz cen mieszkań w Polsce do roku 2024 o minimum 50-60 proc. W ten sposób podszyte dziś ironią dyżurne hasło mieszkaniowego boomu z lat 2006-2008 „Kupuj! Taniej nie będzie”, powraca niczym bumerang, niestety tym razem już całkiem na poważnie.
PS. To jest analiza jeszcze SPRZED obecnego szaleństwa zakupowego, koniunktury i inflacji.
Jak widać po roku – okazała się trafna.
#polska #ekonomia #gospodarka #nieruchomosci #finanse #inwestycje #mieszkaniedeweloperskie
Powered by WPeMatico